浅析收入拆分法对土地增值税的影响

2021-10-20 09:02

前言
从大的方向来看,房地产企业的税务筹划工作无外乎从三个方面展开:要么是设法降低收入,要么是加大成本,最后一种就是改变税率。但就房地产企业常见的土地增值税而言,税率几无改变的可能。四档税率由低到高,分别是30%,40%,50%,60%。你的增值率落在哪一档,就决定了你要采用哪一档的税率,这个是没有办法改变的。增值率的计算公式为:增值额÷可扣除项目金额。这也就告诉我们,你想要适用较低档的增值率,那要么降低增值额,要么就尽可能加大可扣除项目金额。再进一步看增值额的计算公式:增值额=不含税收入-可扣除项目金额。所以最终你会发现,决定增值率的高低,主要是两个指标:①不含税收入;②可扣除项目金额。增值率=(不含税收入-可扣除项目金额)÷可扣除项目金额=不含税收入/可扣除项目金额-1。最终得出结论:要想降低增值率,要么减少不含税收入,要么加大可扣除项目金额,要么是两种方法的组合运用。网络上有关如何合理加大可扣除项目金额(可以简单的理解为加大“开发成本”)的文章有很多,今天沥呕君着重和大家探讨的是前者,即通过降低收入的方式,来实现降低增值率的目的。
如何正确理解“降低收入”
不可否认的是,初次接触地产财税工作的朋友往往会陷入一个误区:所谓的“降低收入”,难道是原本可以卖8千元/平米的房子,我现在为了要少交税,就刻意地降低售价,由8千元/平米改为6千元/平米?如果能卖高价,谁愿意轻易割肉?这是在站着说话不腰疼。你们做财税咨询的,寻常就是这么忽悠人的么?降低售价能不能起到节税效果?答案是肯定的。网络上同样也有很多这样的分析文章,有兴趣的朋友可以去百度了解一下。同样的房子卖8000元/平米,在交完各项税费之后所净得的净利润,未必能比得上卖7500元/平米的税后纯利润。当然我这里所举的两个数据只是为了说明问题,具体孰优孰劣,这个不是拍脑袋得出来的,而是要经过一番数据测算对比分析之后才能知晓的。如果你在房地产这个行业浸淫久了,你就会知道,在房地产定价体系中存在一个所谓“价格盲区”的说法。处于盲区内的价格走势会与最终的净利润呈反比例分布的。简单地说,价格定得越高,净利润会反而更低。所以正确的做法是,找到这个“价格盲区”,并回避掉这个盲区。否则你高售价带来周转不利不说,税后净利润反而走低了,岂不是得不偿失?
当然,如上阐述的有关“价格盲区”的内容,并非本文的重点部分。我们今天重点要讨论的是,降低收入。沥呕君认为,在这一点上,用“降低”这个词并不贴切,改为“切分”或者“转换”似乎更为形象。打个比方。一套500万元的房子,房地产企业最终要从客户那里收到500万元,这一点是不会变的,但我们可以在形式上进行一下“修饰”,比如500万元的售房收入能否一分为二,变成:400万的售房收入+100万的装修收入?当然如果你愿意,你还可以切得更细。总之把握一个原则:合理性。比如就拿刚刚的例子来说。500万元的售房收入=400万的售房收入+100万的装修收入,这个没有问题;但您要是500万元的售房收入=250万的售房收入+250万的装修收入,说实话,这个天理难容。
为什么要做“收入切分”
要的朋友要问了,为什么要做收入切分呢?你切出去的100万装修收入,好,我就算装修公司也是你自己的,可是你装修公司收到这100万的收入,它难道就不需要交税吗?当然要交税。那装修公司交什么税呢?增值税;企业所得税。少了一个重要的税种:土地增值税。文章写到这儿,终于点题了。你看,这样对收入一切分,这切出去的这部分,它就无需缴纳土地增值税了。你还需要考虑土增税到底采用哪档税率这种伤脑筋的事吗?它不需要了呀。还有一点别忘了,当你将100万的收入通过其他方式切出去之后,在开发成本保持不变的前提下,因着收入的减少,土地增值税的增值率是有可能会发生降档效应的哦。咱们说得再极端一些,假设项目是纯住宅,而且是普通住宅的那种类型。大家都知道,普通住宅的增值率不超过20%时,土地增值税是免征的。没有做收入切分之前,可能你的增值率是21%,那么此时即便你是普宅,你一样要缴纳土地增值税;现在因为你这么一切分,那么好了,增值率变成20%了,土增税直接免了。是不是顿时感觉从头到脚都通透了?
一边是土地增值税的减少甚至免征,另一边是增值税和企业所得税的增加。我们所要做的工作就是,分别测算二者数据进行比较,如果前者的减少值远大于后者的增加值,这条筹划之路,它就是行得通的。当然咯,作为房地产企业,你可能还需要做一个工作就是:尽量与你的主管税局保持密切沟通,让他们相信并认可,你切出去的这部分收入,它是合理合法的,能够站得住脚的。除此之外,此方案安全可靠纯天然,绝对经得起推敲。
为了便于各位看官老爷消化理解,沥呕君接下来就模拟一个数据场景为大家演示一番。
案例
某商住综合体老项目,普通住宅每套的售价约为300万元(不含税,下同),共1000套。住宅部分对应的土地成本为10亿元,开发成本为8亿元。资本化利息因数额不大,故采用计算扣除法。开发费用为6亿元。为方便计算,此处暂不考虑契税和印花税的影响。试分析其税务情况。
筹划前
※增值税
300万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.5(亿元)
附加税费:1.5×12%=0.18(亿元)
增值税及附加:1.68亿元
※土地增值税
不含税收入:300万元/套×1000套=30亿元
可扣除项目金额:(10+8)×(1+20%+10%)+0.18=23.58(亿元)
增值额:30-23.58=6.42(亿元)
增值率:(6.42÷23.58)×100%=27%<50%
适用税率:30%
应纳土地增值税:6.42×30%=1.93(亿元)
※企业所得税
应纳税所得额:30-0.18-10-8-6-1.93=3.89(亿元)
应纳企业所得税:3.89×25%=0.97(亿元)
三项税费合计:1.68+1.93+0.97=4.58(亿元)
假设将300万元/套的收入切分成:250万元/套的收入+50万元的装修收入,那么
筹划后
A.房地产公司应交税费
※增值税
250万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.25(亿元)
附加税费:1.25×12%=0.15(亿元)
增值税及附加:1.40亿元
※土地增值税
不含税收入:250万元/套×1000套=25亿元
可扣除项目金额:(10+8)×(1+20%+10%)+0.15=23.55(亿元)
增值额:25-23.55=1.45(亿元)
增值率:(1.45÷23.55)×100%=6%<20%
适用税率:0
应纳土地增值税:0
※企业所得税
应纳税所得额:25-0.15-10-8-6=0.85(亿元)
应纳企业所得税:0.85×25%=0.21(亿元)
三项税费小计:1.40+0.21=1.61(亿元)
B.装修公司(假设为一般纳税人)应交税费
※增值税(暂不考虑进项税额影响)
50万元/套×1000套÷(1+9%)×9%=0.41(亿元)
附加税费:0.41×12%=0.05(亿元)
增值税及附加:0.46亿元
※企业所得税
应纳税所得额:5-0.05=4.95(亿元)
应纳企业所得税:4.95×25%=1.24(亿元)
两项税费小计:0.46+1.24=1.7(亿元)
AB公司应纳税费合计:1.61+1.7=3.31(亿元)
相较于筹划前,筹划后的综合税费总计降低了4.58-3.31=1.27亿元。

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